מטרת המחשבון:
מטרת המחשבון הינה קריאת כיוון ראשונית בלבד ומתן מחירים מומלצים, עבור דירות מגורים ומרכיבים שונים הקשורים אליהם.
מובהר ומוצהר מראש כי המערכת אינה באה להחליף את תפקיד המומחה - אלא להיפך. מטרת המערכת הינה כי הנכסים ייבחנו באמצעות בעלי המקצוע הרלוונטיים, ושווי הנכס ייקבע בסופו של דבר, אך ורק באמצעות שמאי מקרקעין מוסמכים.
תמורת עלות סמלית עבור שימוש במחשבון. ניתנת הנחה לכל שאילתה, מאת קשת רחבה של מומחים.
כמו כן ללקוחות עסקיים ניתנות המלצות גם על מומחים אחרים, שזכו לדירוג גבוה מטעם המשתמשים במחשבון, וזאת בהתאם למאפייני הנכס המבוקש ורמת השיתוף של מומחים אלו (במידע החוזר למחשבון ומעשיר את רמת הנתונים).
המידע המוזן בחזרה למחשבון, אינו מיוחס לדירה מסוימת, אלא נלקח בחשבון ברמת המבנה בלבד.
ללקוחות שאינם עסקיים, יש לשים לב לדגשים ולמונחים הבאים:
זיהוי הנכס: זיהוי הנכס הסופי ייעשה בידי בעל מקצוע בלבד.זיהוי הנכס על ידי המערכת מורכב מזיהוי ואימות כפול של כתובת ומספר הגוש והחלקה. במידה ולא תמצא התאמה בין זיהוי הגוש והחלקה לבין הכתובת (במקרה של טעות), המערכת תבחר בזיהוי הרציונלי ביותר. במידה ולא ידועים מספר הגוש והחלקה (עדיף להימנע משימוש במערכת, למרות שמדובר בפרט בסיסי המצוין בנסח הטאבו ה/טופס ארנונה/ זיהוי בהתאם לרשות המיסים ). אם בכל זאת נדרש השימוש במערכת. ניתן להכניס את הערך 1 , בשדה של מספר הגוש, ואת הערך 1 בשדה של מספר החלקה. אם מדובר ברחוב חדש שהמערכת עדיין אינה מזהה. ניתן להשתמש בשדה בשם "ללא רחוב".
שטח הדירה, שטח הצמדות (מרפסת, מחסן, חצר וכדומה) ושטח חריגות בנייה: בישראל קיימות שיטות מדידה רבות, אשר משפיעות על אמינות המידע ועל הבלבול הקיים בשוק. לכן זו אחת מהסיבות ששוק הדירות משווק עד היום לפי מספר החדרים.
שטח הדירה שיש להזין למחשבון הינו שטח הדירה בהתאם לטופס הארנונה בניכוי שטח מרפסות פתוחות, שטחים משותפים והצמדות אחרות (מחסן, מדרגות וכדומה).
שטח ארנונה כולל במרבית המקרים גם חריגות בנייה שלא ניתן להם היתר בנייה.
למרות שמבחינת השוק גם לחריגות בנייה קיימת תרומה בפועל למחיר הדירה. ההמחשבון מתייחס כאמור למחיר הדירה הצפוי לאישור על ידי גוף פיננסי (שלהם מדיניות שמרנית בדר"כ לעניין חריגות הבניייה) לכן במקרים בהם קיימת חריגה בשטח הבנוי ללא היתר, יש להזין בסעיף שטח חריגות הבנייה - את השטח הידוע הרלוונטי לעניין זה.
יש לקחת בחשבון מראש כי שטח הדירה הסופי,שטח ההצמדות ושטח חריגות הבנייה (במידה וישנן) יקבעו בסופו של דבר על ידי שמאי מקרקעין, מודד מוסמך או על ידי בעל מקצוע מוסמך אחר לעניין זה.
חנייה מקורה: מתייחסת לחנייה בחניון תת קרקעי. עבור חנייה בקומת עמודים, ללקוחות שאינם עסקיים, יש לציין חנייה פתוחה.
רמת גמר מעל הסטנדרט- מתייחסת להשבחות שנעשו במרבית שטח הדירה, לעומת רמת הגמר השכיחה של דירות דומות בבניין.כגון חימום תת רצפתי, ריצוף וחיפוי יוקרתיים וכדומה. יש לקחת בחשבון כי ערך הדירה וערך הכינון הנלקחים בחשבון על ידי גופים פיננסים, אינם תמיד זהים לערך ההשקעות שבוצעו בפועל , אלא ביחס לכוח הקנייה הכלכלי הקיים בפועל באזור.
לצורך התרשמות של רמת הגמר מדירות דומות בסביבה ניתן לעיין בפרסום תמונות של דירות המוצעות למכירה, באתרי פרסום שונים, כגון יד 2 וכדומה.
רמת גמר רגילה- מדובר במקרים שרמת הגמר של הדירה, תואמת לרמת הגמר הקיימת במרבית דירות המגורים שבמבנה, גם אם מדובר במגדל יוקרה.
רמת גמר בסיסית- מדובר במקרים שהדירה ראויה לאכלוס. אך רמת הגמר, נמוכה באופן משמעותי ביחס לרמת הגמר של דירות אחרות דומות בסביבה.
רמת גמר ירודה- מדובר במקרים שהדירה אינה ראויה לאכלוס, וקיים צורך בתיקונים והשבחות על מנת לאכלס את הדירה. כגון, החלפת מטבח, ריצוף, החלפת אינסטלציה סניטרית, חשמל וכדומה.
עלות תיקון ליקויים: מדובר בעלות תיקונים מוערכת על ידי בעל הנכס/מוצעת על ידי בעל מקצוע, כגון בעיות רטיבות, ארונות מטבח שבורים וכדומה וזאת על מנת שיהיה קל יותר למכור את הדירה.
גם אם הדירה נמצאת בין שני מצבים. כגון רמת גמר התואמת לדירות האחרות או רמת גמר בסיסית, אך נדרש תיקון מהותי על מנת לאכלס את הדירה. ניתן לציין רמת גמר רגילה/ רמת גמר בסיסית ואת העלות הכספית הצפויה לתיקון הליקויים.
מחיר מומלץ למימוש מהיר: אחד מהערכים המתקבלים על ידי המחשבון הינו ערך למימוש מהיר. ערך זה מתייחס למכירת נכס בצורה מהירה, בדרך כלל כדי להחזיר כספים לבעלי חוב, כמו בנקים למשכנתאות או גורמים אחרים.
ערך זה משמש במחשבון כערך התחתון של מחיר הדירה, במקרה של אילוץ מכירה מיידי. המחשבון מתבסס בין היתר על מחירי היצע של נכסים דומים בעיתות משבר, ובמקרים בהם מפרסמי המודעות נוטים להפחית את מחיר הדירה לאורך תקופה קצרה יחסית, בין אם ברקע של משבר כספי או ברקע אחר.
מחיר מומלץ למרכיב הכינון (בנייה מחדש- "חדש תמורת ישן"), לצורך ביטוח המשכנתא: ערך זה הינו ללא מע"מ, וכולל העמסות נורמטיביות של שטחים משותפים ערך הכינון לוקח בחשבון גם השבחות מעבר לסטנדרט של אותו האזור ואינו לוקח בחשבון תוספות בנייה ללא היתר.
מחיר מומלץ למרכיב השיפוי ("ישן תמורת ישן") הינו כולל מע"מ ולוקח בחשבון את הפחת, רמת הגמר והליקויים הנדרשים לתיקון בדירה, ערך זה אינו כולל העמסות של שטחים משותפים ואינו לוקח בחשבון תוספות בנייה ללא היתר (מיועד כרגע ללקוחות עסקיים בלבד).
מחיר מומלץ לקרקע -אינו כולל מע"מ לדירות רגילות וכולל את מרכיב הפיתוח של המגרש. ערך הקרקע של הדירה מבוקש בין היתר במקרים של פוליסת ביטוח מקיפה ולצורכי משכנתא. יש לקחת בחשבון כי ערך הקרקע מגלם לעיתים גם זכויות בנייה נוספות, שטרם נוצלו- בייחוד במבנים ישנים. מאידך ערך מרכיב זה מגלם במבנים חדשים יחסית, השבחות תכנוניות שאינן קיימות במבנים ישנים.
דייר מוגן: מתייחס גם לדייר מוגן בהתאם לחוק חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 וגם לדירה "תפוסה" בה מתגורר דייר שיש לו זכות מגורים בדירה לכל ימי חייו. על מנת ששמאי מקרקעין יוכל לקבוע את השווי יש להתייחס לפרמטרים רבים כגון גיל הדייר,מהות החוזה, חידושים בפסיקה המשפטית וכדומה. המערכת קובעת את הערך הצפוי בלבד, בהתאם למידע חוזר מאת המומחים של האתר, על סמך פרמטרים וניתוח מחירים של דירות דומות באזור. במידה ומדובר בדייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר, יש להזין את דמי השכירות הידועים.
דמי שכירות: המחשבון בודק האם דמי השכירות הינם בטווח הנפוץ באזור, בהתאם לאופי הנכס. באמצעות ערך זה המחשבון מנסה לנטר בעיות/יתרונות בנכס. במידה ודמי השכירות מושפעים מגורמים סובייקטיביים כגון השכרה לקרוב משפחה וכדומה, אין להכניס פרטים לשדה זה.
חנייה: המחשבון מאפשר את מרבית סוגי החנייה הנפוצים. יש לשים לב כי במקרים של סימולציות של הצמדת חנייה לדירה, במקרים שאין בפועל חנייה. מחיר החנייה הינו לאחר קיזוז אומדן של עלויות צפויות, כגון הכשרת שטחים,תשלומים לדיירים אחרים וכדומה.
דירה שנרכשה במסגרת תכנית סבסוד ממשלתית כמו "מחיר למשתכן": מטבע הדברים דירות מחיר למשתכן נבנו במפרט טכני נמוך במקצת, ביחס לדירות חדשות בשוק החופשי ולעיתים עם אילוצים כאלה ואחרים, כגון כיוון אוויר אחד, שטחים כלואים ועוד. כשהיתרון בדירות אלו, הינו הרווח הגבוה, הזמינות והגמישות במחיר מכירת הדירה (לעומת דירות אחרות בהן לא ניתנה הנחה) .המחשבון מעריך את מחיר הדירה בשוק החופשי, גם אם הדירה אינה יכולה להימכר, במסגרת המגבלות של התוכנית או תוכנית ממשלתית דומה אחרת.
מבנה לשימור: המערכת אינה מאמתת אם מדובר במבנה לשימור. אלא קובעת את הערך הצפוי בלבד ואת ההשפעה של סיווג המבנה "כמבנה לשימור" על מחיר הדירה. המערכת קובעת את המחיר בהתאם למידע חוזר מאת המומחים של האתר ועל סמך פרמטרים וניתוח מידע של דירות במבנים דומים.
מבנה לשימור מחמיר: הערך המתקבל, אינו כולל זכויות בנייה נוספות מעבר לשטח הבנוי.
הערכת מחיר דירה ישנה עם תוספת ממ"ד או שיפור מיגון, מיועדת נכון לעכשיו רק ללקוחות עסקיים.
ללקוחות פרטיים- במידה ומדובר במבנה מגורים ישן ובוצעה תוספת בנייה של ממ"ד, יש לבחור את האפשרות כי המבנה עבר תמ"א 38 חיזוק ובנייה, ללא שינוי בשטח הדירה וההצמדות. המחיר המתקבל הינו מחיר המקסימום, הכולל בין היתר, את חיזוק המבנה וטיפוחו, הוספת מעלית ושדרוג תשתיות. מתוך מחיר זה. ניתן לקבוע (בגסות די גבוהה) את טווח מחיר הדירה המומלץ.
מבנה מסוכן: המחשבון אינו יודע להעריך את עלות התיקונים הנדרשת, אלא מעריך את מחיר הדירה על סמך מידע חוזר מאת המומחים של האתר ועל סמך פרמטרים של דירות במבנים דומים באופיים, אשר הוכרזו כמבנים מסוכנים.
פיצול דירה: במקרה של פיצול דירה, יש להזין את מספר החדרים המקורי של הדירה ולסמן את השדה הרלוונטי "האם הדירה פוצלה למספר דירות"