התחדשות עירונית ותמ"א 38: מגמות והתפתחויות בפסיקה ובהלכה- חלק ראשון
נכתב ע"י עו"ד שמואל ברטלר.
שנת 2024, תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
בשנת 2024 ובמיוחד לנוכח המלחמה, אנו רואים מצד אחד, הגברת הנכונות של בעלי הדירות לקחת חלק בתהליך של ההתחדשות , פינוי בינוי או תמ"א 38/2,, ומצד שני, הגברת המודעות ונקיטת הליכים מעשיים ברשויות המקומיות וגם אצל וועדות התכנון לקידום הליכי ההתחדשות והחיזוק של בניינים בערים השונות. הרשויות מכירות בכך שהתחדשות עירונית וגם חיזוק , במקרים מתאימים, הם פשוט: צו השעה. גם בפסקי דין שנינו לאחרונה היבטים של: תכנון, דמוגרפיה כמו גם ההיבט הבטחוני באים לידי ביטוי. ניתן להבחין במספר מגמות חדשות והנחיות חשובות המופיעות בפסקי הדין הניתנים על ידי המפקחים המשפטיים ובתי המשפט בתקופה האחרונה.
התייחסות הפסיקה לחשיבות בניית ממ"דים ובניינים מחוזקים:
בפסקי הדין בשנים האחרונות ובמיוחד בתקופה האחרונה יש שימת דגש על הכורח שיש בביצוע ההתחדשות העירונית ובמקרים מסויימים בחיזוק המבנים. לדוגמה: עש"א
50506-09-19. עש"א (מחוזי ת"א) 69335-06-23 . נקבע בפסיקה כי במקרה של התחדשות עירונית האינטרס הוא ציבורי וכי לא מדובר רק באינטרס פרטי הנובע מהטבות הניתנות לבעלי דירות במסגרת ההתחדשות העירונית. התכלית של חוקי החיזוק איננה במתן הטבות לבעלי דירות המדובר בתמריץ בלבד. במסגרת הכרה זו התנגדות של דיירים סרבני נבחנת גם אל מול הצורך הדחוף בבניית דירות בטוחות המספקות הגנה אל מול סכנת הטילים ואל מול סכנה מוחשית של רעידות האדמה. למול אינטרסים אלו התנגדויות רבות נראות שוליות וקנטרניות.
הפחתת זכויותיו של בעל יחידה שביצע בניה שלא כדין ו/או פלש לרכוש שלא שלו:
בעיה זו מכבידה ולעיתים קרובות מעכבת את ביצוע הפרויקטים. נקבע על ידי בתי המשפט כי חוק החיזוק ובהתאמה חוק פינוי בינוי לא נועדו "להלבין עבריינות בניה". מי שבנה ללא היתר לא יכול להבנות ממעשהו ולדרוש את "הלבנת" המעשה או תמורה מהיזם בגלל המעשה הלא חוקי שעשה. פסק דין שניתן לאחרונה, תיק 1/151/2022 ע"י מפקחת בכירה א. שרייבר, מבהיר סוגיה כאובה זו. בפסק דין עלתה השאלה שהיא: מה גורל דירה בבית משותף שנבנתה ללא היתר על חשבון מחסנם ורכוש משותף. נקבע כי: בעל דירה כזה הדורש הכשרה של החריגה שביצע כתנאי למתן הסכמתו לפרויקט פועל שלא בתום לב ובניגוד לדין. המפקחת הפנתה גם לסעיף 7 לחוק פינוי בינוי ולסעיף 5 לחוק החיזוק המאפשרים למפקח שלא להתחשב בבעל דירה כזה בחישוב הרוב המיוחס.
הבהרה בעניין התמורה הניתנת לבעל מחסן בבית הנמצא במתחם התחדשות עירונית:
במקרים בהם בעלי מחסנים או חדרי שירות דורשים דירות כתנאי למתן הסכמתם לפרויקט התחדשות אינם נדירים. בפסק דין שניתן בתיק: 6/264/2023 המפקח מאיר פורת, באותו מקרה נדחתה דרישת בעלים של מחסן שאין לו זכויות בניה מתוקף תכנית תמ"א לקבלת זכויות בנייה יחסיות בהתאם לגודל המחסן. הוזכר כי למרות שמחסן יכול להיחשב כדירה לפי חוק המקרקעין אין לו זכויות בנייה מתוקף תוכנית תמ״א 38 וכי שטח המחסן צריך להיות בהתאם לשטח המחסן בפועל כמצבו היום.
פסיקה חדשה ומשמעותית בנושא דייר סרבן התרחשה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה:
באותו מקרה, ת"א 58035-01-23, נתבעו בהתאם לחוק פינוי בינוי, שני דיירים בשל סירובם לחתום על הסכם פינוי-בינוי במתחם שאמור לכלול כ-1,400 יחידות דיור.
בית המשפט, לאחר התרשמותה ממצב הנתבעים, קבעה כי התנגדות הנתבעים נובעת מטעמים אמיתיים כנים ועניינים וכי לא מדובר "בהתנגדות סחטנית". הנימוקים שהביאו לקביעה היו: הדיירים היו מעל גיל 70 , דבר שהיה מקנה להם מעמד קשיש אילו זה היה גילם במעמד החתימה, מעמד זה היה מקנה להם זכויות נוספות, מצבם הבריאותי של בעלי הדירה, בעלי הדירה עשו שיפוץ נרחב בדירתם , השיפוץ כלל ממ"ד. כמו כן, נקבע כי הפרויקט כזה, יגרום למטרדים סביבתיים רבים ורצון הדיירים הוא לשמר את איכות חייהם בגילם מובן. יודגש כי: פסק הדין ניתן לאחר שהושגה הסכמה בין הצדדים על ביצוע הפרויקט ועל הכרה באותם דיירים כדיירים קשישים וכך הפרויקט ייצא לפועל.
שיפורים והצעות לייעול
לפי מגמות הפסיקה, מתברר כי לחשיבות ההתחדשות העירונית ולעובדה שמדובר ממש בהצלת חיים מהווה יש משקל רב בפסקי הדין הנוטים לאשר את קיום הפרויקטים וגם כאשר לאותו דייר סרבן יש לכאורה טענות העלולות להצדיק את סירובו הרי שנשים מאמצים למציאת פתרון שיאפשר את קיום הפרויקט. להטבת הנזקים האדירים שגורמים אותם סרבנים לא ניתן עדיין לצערנו פתרון הולם וטוב שהמפקחים ובתי המשפט ערים לענין "ההתנגדות הסחטנית" ופועלים על מנת למנוע "התנגדויות" מסוג זה".