חוק פינוי בינוי לא נועד למתן הטבות ולשפר זכויות של מי שבנה ללא היתר

נכתב ע"י עו"ד שמואל ברטלר.

עו"ד שמואל ברטלר, הינו ממובילי תחום ההתחדשות העירונית בישראל, עומד בראש משרד המטפל באלפי דירות ומייצג הן יזמים והן בעלי דירות. הוא חבר בוועדה להתחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין ומרצה מבוקש בתחום. משרדו טיפל בפסק הדין המנחה שמע נ' סדובסקי בבית המשפט העליון. ברטלר משתף מניסיונו ברזי חוק פינוי בינוי ובדרכים יצירתיות לפתרון בעיות שכיחות המעכבות פרויקטים.

אחד המכשולים בקידום תכניות פינוי בינוי הוא התנגדותם של בעלי דירות. שאלות משפטיות מעניינות עולות כאשר בעל "יחידה" שנבנתה ללא היתר מתנגד לתכנית או מבקש מהיזם תמורות עבור אותה "יחידה" וזאת בין אם תמורות זהות לשאר התמורות הניתנות ובין אם הוא מבקש תמורות עודפות.

"בפרויקט פינוי בינוי באזור השרון נתקלנו במצב בו, בשנות ה-70 המוקדמות, נמכרו חלקים בחצר הבניין בקומת עמודים לגורמים שונים שהם אפילו לא בעלי זכויות בדירות בבניין. חלק מאותם גורמים בנו במהלך השנים במקום מחסן וחלק אף הגדילו לעשות ובנו במקום דירה. אותם גורמים שבנו את הדירה ללא היתר בקשו לקבל דירה ודרשו בדיוק כמו הדירה הניתנת לבעלי דירות בבניין. ".

התנגדות אותם בעלי זכויות גרמה להתארכות ההליכים ולייקור הפרויקטים וזאת עד שהבאנו לפתרון הבעיה.

ניתן לגשת לפתרון/בדיקת הבעיה בשני אופנים המשתלבים.

לא כל יחידה שנבנתה בבית משותף מהווה דירה".

לצורך גיבוש רוב מיוחס בפרויקטים של פינוי בינוי המאפשר את קידום הפרויקט יש למנות את מספר הסכמות בעלי הדירות בפרויקט ובבניינים. לצורך הבנת המושג: "דירה" בחוק פינוי בינוי  יש לפנות, כפי שהחוק מפנה, לחוק המקרקעין. בחוק המקרקעין הגדרת דירה היא רחבה מאוד. "חדר או תא או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלימה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". נפסק כבר שלעיתים אפילו מחסן יכול להיחשב כדירה. במקרים רבים אחרים מחסן לא ייחשב כדירה וזאת לדוגמה כאשר על פי מסמכי הרישום המחסן לא הי מיועד לשמש כיחידה עצמאית. דוגמה נוספת היא כאשר מחסן נבנה שלא כדין וללא היתר. על מנת לבחון את השאלה האם יחידה בבית משותף היא "דירה" אם לאו פתחה הפסיקה שני מבחנים: המבחן התכנוני- האם היחידה נועדה לשמש כחידה נפרדת. והמבחן הרישומי- האם היחידה נרשמה כיחידה נפרדת? אם ההכרעה היא שהיחידה איננה מהווה דירה הרי בעל הזכויות באותו חלק לא ייחשב כבעל זכויות בדירה בפרויקט פינוי בינוי.

חוק פינוי בינוי מתייחס דירה/יחידה שנבנו ללא היתר בבניין שהוא חלק ממתחם פינוי בינוי

על יזמים לבדוק את היתרי הבניה של הבניינים שבמתחם וכן את מסמכי רישום הבתים המשותפים. בדיקה במסמכים אלה יכולה ללמד רבות על זכויות בעלי יחדות בפרויקט. לדוגמה: בכמה פרויקטים נתקלנו בבעלי דירות שפיצלו ללא היתר את הדירות שלהם. נתקלנו בבעל דירה שסגר את החניה והפך אותה לסטודיו לספורט והדוגמאות הן רבות מאוד.

רבים לא יודעים אך חוק פינוי בינוי עצמו קובע כי בית משפט רשאי לקבוע בחישוב הרוב המיוחס הנדרש כי לא יובאו בחשבון זכויות של בעל דירה שהתנגד לפרויקט במקרים בהם נמצא כי התנגדותו נובעת מבניה או שימוש שלא כדין ברכוש משותף או שהתנגדותו נובעת מפיצול הדירה שלו. בחוק נקבעו תנאים לקביעה כזו ובהן נדון במאמר נוסף.

הפסיקה התייחסה אף היא למקרים שבהם התנגדות דיירים סרבנים לבנייה נבעה מבניה ו/שימוש ללא היתר בנכס.  

"נקדים ונאמר כי נקבע בפסיקה כי בעל דירה המתנגד לפרויקט בשל עבירות בניה פועל שלא כדין ואף בחוסר תום לב".

"נקבע על ידי בתי המשפט כי חוק החיזוק ובהתאמה חוק פינוי בינוי לא נועדו "להלבין עבריינות בניה". מי שבנה ללא היתר לא יכול להבנות ממעשהו ולדרוש את "הלבנת" המעשה או תמורה בגלל המעשה הלא חוקי שעשה. הפסיקה מפנה לחוק החיזוק המאפשר לבתי המשפט שלא להביא בחשבון זכויות הנובעות מבניה לא חוקית. סירוב לפרויקט פינוי בינוי הנובע מבניה לא חוקית לא ייחשב כסירוב  סביר. סירוב הנובע מעילה כזו עלול לגרום לחיוב הסרבן בתשלום פיצויים עקב סירובו.

בניה ללא ההיתר ותכנית חיזוק לפי חוק החיזוק

אמנם בחוק החיזוק אין סעיף המקביל לסעיף 2(א) שבחוק פינוי בינוי אך וכפי שנקבע בפסיקה גם מפקח על לשכת רישום מקרקעין יכול לקחת בחשבון עניין של בניה לא חוקית מתוקף סמכויותיו לפי סעיף 5 לחוק החיזוק.

שיפורים והצעות לייעול

לפי מגמות הפסיקה, ברוח תקופת המלחמה והצורך בקידום מתחמים כאשר כל עיכוב בקידום גורם להתייקרות ולפגיעה ברווחות נראה שהגיע הזמן לתקן את חוק פינוי בינוי ולקבוע בו הוראה מפורשת שלא מתירה התחשבות הן לצורך הגדרת דירה והן לצורך חישוב תמורות בזכויות בתוספות בניה לא חוקיות.