תפקיד שמאי הדיירים
נכתב ע"י: אריה סודית – שמאי מקרקעין
תפקידו הקריטי של שמאי הדיירים בהתחדשות עירונית
בעולם הפינוי ־ בינוי, שבו כל החלטה משפיעה על ערך הנכס ועל איכות החיים העתידית של הדיירים, שמאי הדיירים הוא הדמות המקצועית שמוודאת שהכול נעשה בצורה הוגנת, שקופה ומדויקת. תפקידו רחב, מקיף, ומשמש כעוגן של ביטחון עבור הדיירים לאורך כל הדרך.
בדיקת הכדאיות הכלכלית ותקן 21 על עדכוניו
אחד מתפקידיו המרכזיים של שמאי הדיירים הוא לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור הדיירים. הוא מבצע בקרה מקצועית על תקן 21, הדוח הכלכלי שמכין היזם, ומוודא שהנתונים המוצגים בו אמיתיים, סבירים ומשקפים את המציאות.
הבקרה הזו מגנה על הדיירים מפני הטיות, מבטיחה שהפרויקט אכן בר ־ ביצוע, ומוודאת שהתמורות המוצעות להם עומדות בסטנדרטים המקובלים בשוק.
טבלת ניקוד – הבסיס לשוויון בין הדיירים
כדי להבטיח חלוקה הוגנת של דירות התמורה, שמאי הדיירים מכין טבלת ניקוד מקצועית.
הטבלה מדרגת את הדירות הקיימות בבניין לפי פרמטרים אובייקטיביים – קומה, כיווני אוויר, שטח, מצב הנכס ועוד.
הניקוד שנקבע הוא זה שמסדיר את סדר בחירת הדירות החדשות ומבטיח שכל דייר יקבל תמורה הוגנת ביחס לנכס שהיה לו.
טבלת הניקוד משרתת שתי מטרות מרכזיות:
יצירת שקיפות מלאה בין הדיירים ליזם
שמירה על הוגנות בין הדיירים עצמם, כך שכל אחד יקבל את המגיע לו בהתאם לערך דירתו המקורית
אומדן דמי שכירות – הגנה על הדיירים בזמן המעבר
בפרויקטים של פינוי ־ בינוי, הדיירים נדרשים לעזוב את דירתם לתקופה ממושכת ולעבור לשכירות. כאן נכנס לתמונה שמאי הדיירים, שקובע אומדן מקצועי של דמי השכירות הראויים לכל דירה ודירה.
ההערכה מבוססת על פרמטרים כמו: גודל הדירה, מיקום, מצב הנכס, מחירי השוק באזור
בפועל, כאשר עשרות ואף מאות דיירים מפונים בו־זמנית מאותה שכונה, נוצר מחסור בדירות להשכרה באזור – מה שמוביל לעליית מחירים. במקרים כאלה נהוג שהיזם מפצה את הדיירים ומשלם תוספת של כ־10% על דמי השכירות שנקבעו בדוח השמאי, או מפעיל מנגנון עדכון סמוך למועד הפינוי.
כך הדיירים אינם נפגעים מהמצב בשוק ויכולים למצוא דירה חלופית הולמת.
בקרה על ערבויות – ביטחון מלא לדיירים
שמאי הדיירים מוודא שהיזם עומד בכל חובותיו ומספק את כל הערבויות הנדרשות על פי חוק. בין היתר:
ערבות חוק מכר לדירות החדשות
ערבות שכירות לתקופת המעבר, ערבות לרישום בית משותף, ערבות בדק , ועוד ערבויות שמטרתן להבטיח שהדיירים מוגנים בכל שלב.
הבקרה הזו מעניקה לדיירים שקט נפשי ומבטיחה שהפרויקט מתנהל בצורה תקינה, מקצועית ובטוחה
ליווי מקצועי וניטרלי לאורך כל הדרך
שמאי הדיירים הוא הגורם המקצועי היחיד בפרויקט שאיננו מייצג את היזם, אלא את האינטרס של הדיירים בלבד.
הוא מוודא שהמידע שמוצג לדיירים הוא אמיתי, מדויק ושקוף, ומתרגם עבורם את השפה המקצועית של עולם הנדל"ן והכלכלה למידע ברור ומובן.
בדיקת תמהיל הדירות החדשות
מעבר לניקוד הדירות הקיימות, שמאי הדיירים בוחן גם את התמהיל העתידי:
האם יש מספיק דירות תואמות לצרכי הדיירים
האם שטחי הדירות החדשות עומדים בסטנדרטים
האם יש התאמה בין התמורות המובטחות לבין התכנון בפועל
במידת הצורך, הוא מעלה הערות ותיקונים מול היזם כדי להבטיח שהדיירים יקבלו את מה שהובטח להם.
בדיקת עלויות נלוות לדיירים
שמאי הדיירים בוחן גם הוצאות נוספות שעלולות ליפול על הדיירים במהלך הפרויקט, כגון:
עלויות מעבר, עלויות אחסון, עלויות תיווך במידת הצורך, הוצאות חריגות אחרות
המטרה היא לוודא שהדיירים לא יופתעו מהוצאות שלא נלקחו בחשבון.
בקרה על לוחות זמנים
לוחות הזמנים הם אחד האתגרים הגדולים בפרויקטים של פינוי ־ בינוי.
שמאי הדיירים מוודא שהיזם מציג לוחות זמנים ריאליים, ושיש מנגנוני פיצוי במקרה של עיכובים.
זה מעניק לדיירים ביטחון שהפרויקט לא יימשך שנים מעבר למצופה.
בדיקת איכות התמורות הלא־ כספיות
מעבר לדירה החדשה, יש תמורות נוספות שהדיירים מקבלים:
חניה, מחסן, מרפסת, מפרט טכני, שטחים משותפים
שמאי הדיירים בוחן את איכות התמורות הללו ומוודא שהן עומדות בסטנדרטים המקובלים בשוק.
גישור ופתרון מחלוקות בין הדיירים
בפרויקטים גדולים יש לעיתים מחלוקות בין הדיירים עצמם – על סדרי בחירה, על תמורות, על פרשנות של נתונים.
שמאי הדיירים משמש כגורם מקצועי ניטרלי שמסייע ליישב מחלוקות בצורה עניינית, על בסיס נתונים ולא על בסיס רגשות.
חיזוק כוח המיקוח של הדיירים מול היזם
כאשר הדיירים מגיעים לדיונים עם נתונים מקצועיים שמגובה על ידי שמאי מטעמם, כוח המיקוח שלהם מול היזם גדל משמעותית.
היזם מבין שיש גורם מקצועי שמבקר את הנתונים, ולכן נוטה להציע תמורות הוגנות יותר.