תפקיד שמאי היזם

נכתב ע"י: ליאור גולדשמידט וזרית שבח

לעיתים מדובר בכמה משרדי שמאים שונים שכל משרד עוסק בנושא אחר.

שלב ראשון: טרם אישור תב"ע נקודתית לפינוי בינוי, מעריך השמאי לפי פרוגראמה ראשונית, את סך ההכנסות של מכירת דירות היזם. את עלויות הבנייה הישירות של הפרויקט, העלויות העקיפות, עלויות המימון, מיסוי (כגון היטל השבחה ומס רכישה) וכדומה, וכן את הרווחיות הצפויה בפרויקט.

כשהעלויות עצמן מושפעות מגורמים שונים, כגון צורך בקרקע משלימה, מטלות ציבוריות, מדיניות הוועדה המקומית לתכנון, משך הפרויקט, התמורות לדיירים, אופי הפרוייקט ועוד.

שלב שני: לאחר שהפרויקט נמצא כדאי, השמאי מלווה את תהליך ההכנה של התב"ע, עד לאישור התוכנית.

חשוב לציין כי החל ביום 1.5.2022, נקבע בחוק התכנון והבנייה כי שיעור היטל ההשבחה שיחול בפרויקטי פינוי בינוי יעמוד על 25%. עם זאת, ניתנה האפשרות לרשויות המקומיות לחלק את תחומי היישוב לאזורים ולקבוע שיעור היטל של (0%, 25% או 50%), שיחול על פרויקטים שמקודמים בשטחה; וזאת לתקופה של חמש שנים.

חלק מתפקיד השמאי הינו גם לבדוק את סבירות היטל ההשבחה בו חויב היזם ובמידת הצורך להגיש ערעור.

שלב שלישי: בשלב השלישי לאחר שהתב"ע אושרה וניתן היתר בנייה, שמאי היזם מלווה את הפרויקט , מול הגוף פיננסי אשר נותן את המימון לפרויקט, באמצעות דוח "אפס" ודוחות מעקב חודשיים, עד לקבלת טופס 4.