איך מחזירים את ההדר להדר?

נכתב ע"י :עידו מורג – משרד תיווך מורג נכסים

התחדשות עירונית בהדר הכרמל: תוכנית עירונית מצומצמת מול צורך אמיתי לשינוי עמוק
עיריית חיפה הכריזה על תוכנית לחידוש שכונת הדר הכרמל, בהיקף של 25 מיליון שקלים מתקציב העירייה בלבד, ללא שיתוף יזמים פרטיים וללא תמיכה ממשלתית. למרות הכוונות הטובות, מדובר במהלך שמעורר ספקות לגבי יכולתו לייצר שינוי משמעותי בשכונה הזקוקה להתחדשות מקיפה.

שכונת הדר: בין מורשת היסטורית למציאות עירונית מורכבת
הדר הכרמל היא אחת השכונות החשובות והוותיקות בחיפה, בעלת ערך אדריכלי והיסטורי רב. לצד זאת, היא מתמודדת עם הזנחה מתמשכת, תשתיות מיושנות ומבנים הזקוקים לשיקום. הצורך בחידוש השכונה ברור, אך הוא חייב להתבצע תוך שמירה על אופייה הייחודי.

למה יזמים פרטיים אינם נכנסים להדר?
המציאות התכנונית בהדר אינה מאפשרת ליזמים לפעול בצורה כלכלית. תוכניות תמ"א 38 אינן משתלמות בשכונה, משום שזכויות הבנייה הקיימות אינן מספקות היתכנות כלכלית לפרויקטים. בנוסף, פרויקטים של הריסה ובינוי אינם מתאימים למרקם ההיסטורי של השכונה, ולכן אינם מהווים פתרון רצוי.

הפתרון האפשרי: ניוד זכויות בנייה בין שכונות
אחד הכלים היעילים ביותר להתחדשות עירונית בשכונות בעלות ערכי שימור הוא ניוד זכויות בנייה. מודל זה מאפשר לעודד יזמים להשקיע בשיקום מבנים בהדר, תוך קבלת זכויות בנייה נוספות בפרויקטים אחרים בעיר.

על פי המודל המוצע:
יזם המשקם בניין בהדר בהתאם להנחיות השימור יקבל תוספת של קומה וחצי בבניין עצמו.
יתרת הזכויות הדרושות ליצירת כדאיות כלכלית תוענק לו בפרויקטים אחרים בעיר, בשכונות שבהן ניתן לבנות לגובה – כמו שכונות החוף וקריית אליעזר.
כך ניתן לשלב בין שימור, פיתוח כלכלי והתחדשות עירונית אמיתית.

25 מיליון שקלים אינם מספקים להתחדשות רחבת היקף
התקציב שהוקצה לתוכנית העירונית מוגבל מאוד ביחס להיקף הצרכים בשכונה. סכום זה אינו מאפשר טיפול משמעותי בתשתיות, במבנים ובמרחב הציבורי, ובוודאי שאינו מהווה תחליף לשיתוף פעולה עם יזמים פרטיים.

מודלים מוצלחים בישראל: תל אביב וחיפה של פעם
בתל אביב, מחלקת השימור העירונית הצליחה לקדם מאות פרויקטים של שיקום מבנים היסטוריים, תוך יצירת איזון בין שימור לבין איכות חיים מודרנית. גם בחיפה עצמה ניתן למצוא דוגמה מוצלחת: ההתחדשות של העיר התחתית, שנעשתה באמצעות שיתוף פעולה עם יזמים חיצוניים שהביאו תנופה משמעותית לאזור.

המסקנה: התחדשות בהדר מחייבת שיתוף פעולה עם השוק הפרטי

הדר הכרמל לא תוכל להתחדש באמצעות תקציב עירוני בלבד. כדי להחזיר את השכונה למעמדה המרכזי בעיר, נדרש שילוב של תכנון חכם, תמריצים ליזמים ושימוש בכלים תכנוניים מתקדמים כמו ניוד זכויות. רק שיתוף פעולה אמיתי בין העירייה לשוק הפרטי יוכל להוביל לשינוי עמוק, לשימור המורשת ההיסטורית ולפיתוח איכותי של השכונה.