אופציה במקרקעין

נכתב ע"י עו"ד חנן טנכילביץ

אופציה היא זכות לרכישה של זכות במקרקעין שצריכים להתקיים ביחס אליה מספר תנאים על מנת שתוכר כאופציה במקרקעין (למשל שההתחייבות של המוכר היא בלתי חוזרת, שתקופת האופציה לא תעלה על 24 חודשים, שהתמורה ששולמה בעבור האופציה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה מביניהם וכו'…)
הסכמי אופציה מקובלים במספר מקרים, המוכר מביניהם הוא בקבוצות רכישה של קרקעות המיועדות לבנייה (לעיתים אף לפני שינוי יעוד לבנייה).
בקבוצות רכישה ישנו גורם מארגן אשר מתקשר בהסכם אופציה עם בעל מקרקעין ומתחייב לקנות את המקרקעין על דרך ארגון קבוצת רוכשים לצורך רכישת המקרקעין מבעל המקרקעין בהסכם מכר מחייב.
בתקופת האופציה, המארגן פונה לרוכשים פוטנציאלים ומנסה לארגן אותם לקבוצה שכזו לצורך רכישה ובנייה במקרקעין.
במידה והמארגן מגבש את הקבוצה, יש פעולת מימוש של אופציה וההסכמים נכנסים לתוקף והקבוצה ממשיכה בתהליך של איתור קבלן, ליווי פיננסי והבנייה במקרקעין. במידה והוא לא לא מגבש קבוצה, אמור להיות מנגנון להחזר כספים לחברי הקבוצה ובמישור היחסים בין מקבל האופציה ונותן האופציה (הבעלים) יש מנגנון פיצוי לנותן האופציה שהוא בד"כ אותם 5% שלא מוחזרים למקבל האופציה.
הסכמי אופציה קיימים גם במקרים שבהם מוכר דירה מעניק אופציה לרוכש דירה ממנו לרכישת הדירה בעוד זמן ארוך כלשהו בסכום מוסכם ( למשל מכירה לשוכר של הדירה בתום תקופת השכירות או לכל אדם אחר). במקרה של שוק בו יש עליות מחירים של דירות, מתן אופציה במחיר מוסכם אינו כדאי למוכר, אבל כדאי מאוד לרוכש.

חשוב – גם את הסכם האופציה חשוב לקרוא ולהבין ולא רק את הסכם המכר. צריך לראות מהם התנאים של הסכם האופציה, מה מחירה, תקופתה, מועד ותנאי המימוש שלה ומה קורה במקרה שהאופציה לא ממומשת. בהקשר זה יש חשיבות לנושא נאמנות עבור הכספים המופקדים במסגרת הסכם האופציה וכו'. בשל המורכבות, יש להיוועץ עם עורך דין שיבחן את עסקת האופציה ויוודא שכספי הרוכש יהיו מובטחים.