מחיר דירה לפי עיר: כמה הרוויחו מי שמכרו דירה אחרי כשלוש שנים
דירה ישנה שנקנתה בממוצע ב-2021 ונמכרה בממוצע ב-2024 עלתה בחציון ב-4% עד 17% בשנה, תלוי בעיר. הנתון לקוח מבדיקה של 2,569 מכירות חוזרות של אותה דירה בדיוק, ב-38 ערים.
במקום להשוות מחיר ממוצע למ"ר בין שנים, שמושפע מתמהיל הדירות שנמכרו, בדקנו את אותה תת חלקה שנקנתה ונמכרה שוב. כך נשאר רק שינוי הערך עצמו.
הפריפריה הצפונית הובילה, באר שבע בתחתית
בדירות ישנות ללא ממ"ד, הערים שעלו הכי הרבה הן ערי הפריפריה הצפונית והקריות. במרכז העלייה הייתה מתונה, ובבאר שבע היא הנמוכה ביותר.
שינוי כולל הוא השינוי במחיר מהקנייה עד המכירה, לאורך תקופת החזקה של כשלוש שנים. שינוי שנתי הוא השינוי הממוצע לשנה, בחישוב ריבית דריבית. בהמשך הכתבה, כל אחוז מתייחס לשינוי השנתי אלא אם צוין אחרת.
| עיר | שינוי כולל חציוני | שינוי שנתי חציוני |
|---|---|---|
| טירת כרמל | 55.7% | 16.9% |
| אור עקיבא | 57.9% | 15.9% |
| מגדל העמק | 41.2% | 14.6% |
| קריית ביאליק | 40.0% | 13.7% |
| חיפה | 31.3% | 9.5% |
| ירושלים | 33.5% | 9.4% |
| פתח תקווה | 30.4% | 7.8% |
| תל אביב-יפו | 19.2% | 5.7% |
| ראשון לציון | 16.8% | 5.7% |
| באר שבע | 11.1% | 4.0% |
בכל הערים הרכישה הממוצעת הייתה ב-2021 והמכירה ב-2024, כך שההשוואה בין הערים נעשית על אותה תקופה.
בשקלים התמונה שונה. בירושלים הדירה החציונית עלתה ב-544 אלף ש"ח, בטירת כרמל ב-413 אלף, ובבאר שבע ב-70 אלף בלבד. אחוז גבוה בפריפריה מתורגם לסכום צנוע יותר, כי נקודת הפתיחה נמוכה.
בחלק מהערים הממוצע גבוה בהרבה מהחציון, למשל בקריית שמונה (13.3% מול 8.3%) ובבני ברק (10.0% מול 5.8%). ככל הנראה חלק מהדירות שם שופצו בין הקנייה למכירה, והמחיר כולל גם את ההשקעה בשיפוץ.
פרמיית ההתחדשות העירונית
בערים עם פוטנציאל התחדשות בולט, דירות ישנות עלו פי שניים מדירות חדשות באותה תקופת רכישה. במרכז ובאשקלון הפער כמעט נעלם.
| עיר | שנת רכישה ממוצעת (ישנות / חדשות) | ישנות ללא ממ"ד (שינוי שנתי) | חדשות (שינוי שנתי) |
|---|---|---|---|
| טירת כרמל | 2021.5 / 2021.4 | 16.9% | 6.9% |
| אור עקיבא | 2020.7 / 2021.4 | 15.9% | 6.5% |
| חדרה | 2021.2 / 2021.6 | 12.1% | 8.1% |
| קריית גת | 2021.4 / 2021.9 | 10.8% | 7.8% |
| פתח תקווה | 2021.0 / 2021.4 | 7.8% | 6.7% |
| אשקלון | 2021.3 / 2021.7 | 6.8% | 6.5% |
השוק מתמחר מראש את הסיכוי לפינוי-בינוי או לתמ"א. דירה חדשה, לעומת זאת, מאבדת את פרמיית ה"חדש" במכירה הראשונה כיד שנייה.
גם בדירות החדשות התמונה לא אחידה. בקריית ים, נתיבות ואופקים הדירות החדשות נקנו בממוצע רק בסוף 2022 או ב-2023, בשיא המחירים ואחרי העלאות הריבית, והעלייה השנתית שם נמוכה מ-4%. באשדוד, בני ברק ולוד העלייה הייתה 2%–3% בשנה, קרובה לאינפלציה של אותן שנים. במונחים ריאליים, הערך שם כמעט לא השתנה.
"הקונה משלם גם על האופציה": ראיון עם זרית שבח
זרית שבח, שמאית מקרקעין ויו"ר ההתחדשות העירונית בלשכת השמאים, מסבירה את הפער בין דירות ישנות לחדשות.
למה דירות ישנות עלו בחלק מהערים פי שניים מדירות חדשות?
"מי שקונה דירה בבניין ישן בטירת כרמל או באור עקיבא לא קונה רק את הדירה. הוא קונה גם את הסיכוי לקבל בעתיד דירה חדשה וגדולה יותר בפינוי-בינוי או בתמ"א. הפער בטבלה, 16.9% בשנה בדירות הישנות מול 6.9% בחדשות בטירת כרמל, הוא בעצם המחיר שהשוק נותן לסיכוי הזה."
ומה קורה במרכז ובאשקלון, שבהן הפער כמעט נעלם?
"כשהפער קטן, השוק לא מייחס לבניין הישן פרמיה מיוחדת, או שהיא כבר הייתה מגולמת במחיר עוד לפני תקופת הבדיקה. מכל מקום, אי אפשר להסיק מהממוצע העירוני על בניין מסוים. כל פרויקט נבחן לגופו."
ובאר שבע, שבה הדירות הישנות והחדשות עלו באותו קצב?
"בבאר שבע מחירי הדירות נמוכים יחסית, ולכן הכדאיות הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית נמוכה יותר. כשהסיכוי לפרויקט נמוך, אין גם פרמיה."
מה כדאי לבעל דירה ישנה לדעת?
"שהפרמיה היא ציפייה ולא ודאות. לא כל בניין ישן יעבור התחדשות. לפני שמתמחרים את הדירה לפי הפוטנציאל, צריך לבדוק את המצב התכנוני, את שלב הפרויקט ואת הסכמת הדיירים. מחיר שמגלם פרויקט שלא יתממש עלול לא להחזיק."
כמעט אף אחד לא מוכר בהפסד
רק 155 מתוך 2,569 מכירות חוזרות של אותה דירה (6%) נמכרו במחיר נמוך ממחיר הקנייה. ב-12 ערים לא נמצאה אף מכירה בהפסד.
| עיר | שיעור הנמכרות בהפסד | הפסד כולל ממוצע |
|---|---|---|
| באר שבע | 19% | 7.6% |
| אשדוד | 11% | 9.9% |
| ראשון לציון | 9% | 12.9% |
| חיפה | 5% | 11.3% |
| ירושלים | 2% | 26.3% |
| טירת כרמל | 0% | — |
באר שבע לבדה מרכזת יותר משליש מכל ההפסדים, ושם זה דפוס ולא חריגה. בשאר הערים ההפסדים מתחלקים לשני סוגים: מכירה בערך במחיר הקנייה, או ירידה כוללת חדה של 15%–26% שסביר שמקורה בעסקה של מוכרים עם אילוצים מיוחדים. התמונה מתאימה להנחה הרווחת בשוק הישראלי שהמחירים רק עולים: בעלים של דירות מעדיפים לחכות ולא לממש הפסד.
איך נבדק
הבדיקה נעשתה בפיקוח צוות המומחים של AppraiseIT, הכולל שמאי מקרקעין, עורכי דין, מתווכים ויועצי משכנתאות. המומחים ביצעו זיהוי של העסקאות כדי לוודא שמדובר באותן דירות בדיוק.
נספח: הטבלאות המלאות
בטבלאות נכללות רק ערים עם מדגם מספק. כל הערכים הם חציונים. הנקודה העשרונית בשנים, מבטאת את החלק היחסי של השנה הממוצעת
דירות ישנות ללא ממ"ד
| עיר | פער מחיר (ש"ח) | שינוי כולל | שינוי שנתי | שנת רכישה ממוצעת | שנת מכירה ממוצעת | תקופת החזקה (שנים) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| טירת כרמל | 413,000 | 55.7% | 16.9% | 2021.5 | 2024.2 | 2.6 |
| אור עקיבא | 435,000 | 57.9% | 15.9% | 2020.7 | 2023.8 | 3.0 |
| מגדל העמק | 210,000 | 41.2% | 14.6% | 2021.1 | 2023.7 | 2.6 |
| קריית ביאליק | 320,000 | 40.0% | 13.7% | 2021.3 | 2024.2 | 2.9 |
| דימונה | 145,000 | 40.5% | 13.3% | 2021.3 | 2023.9 | 2.6 |
| קריית ים | 280,000 | 41.8% | 12.8% | 2021.1 | 2023.8 | 2.6 |
| חדרה | 345,000 | 34.5% | 12.1% | 2021.2 | 2023.9 | 2.8 |
| נשר | 290,000 | 33.7% | 12.0% | 2021.3 | 2024.1 | 2.7 |
| עפולה | 232,500 | 39.2% | 12.0% | 2021.3 | 2024.3 | 3.0 |
| קריית אתא | 250,000 | 36.4% | 11.4% | 2021.3 | 2023.9 | 2.6 |
| קריית גת | 320,000 | 43.1% | 10.8% | 2021.4 | 2024.4 | 3.0 |
| נהרייה | 249,000 | 33.9% | 10.7% | 2021.0 | 2023.8 | 2.8 |
| נוף הגליל | 177,500 | 28.8% | 10.7% | 2021.1 | 2024.0 | 2.8 |
| כרמיאל | 250,000 | 35.5% | 10.4% | 2021.2 | 2024.2 | 2.9 |
| קריית מוצקין | 285,000 | 27.8% | 10.2% | 2021.2 | 2024.1 | 2.9 |
| צפת | 260,000 | 40.1% | 10.1% | 2021.2 | 2024.0 | 2.7 |
| חיפה | 250,000 | 31.3% | 9.5% | 2021.1 | 2024.3 | 3.1 |
| טבריה | 200,000 | 32.9% | 9.4% | 2021.7 | 2024.7 | 2.9 |
| ירושלים | 544,500 | 33.5% | 9.4% | 2021.2 | 2024.3 | 3.1 |
| קריית מלאכי | 245,000 | 28.1% | 8.4% | 2021.6 | 2024.3 | 2.7 |
| קריית שמונה | 136,000 | 28.3% | 8.3% | 2020.7 | 2023.5 | 2.8 |
| נתניה | 390,000 | 28.9% | 8.2% | 2021.0 | 2024.0 | 2.9 |
| פתח תקווה | 430,000 | 30.4% | 7.8% | 2021.0 | 2024.3 | 3.3 |
| רחובות | 327,500 | 27.5% | 7.8% | 2021.2 | 2024.3 | 3.1 |
| לוד | 210,000 | 19.6% | 7.7% | 2021.3 | 2024.1 | 2.6 |
| אשדוד | 325,000 | 27.1% | 7.7% | 2021.3 | 2024.3 | 2.9 |
| אילת | 237,500 | 27.0% | 7.5% | 2020.8 | 2024.0 | 2.9 |
| רמת גן | 485,000 | 26.7% | 7.5% | 2020.9 | 2024.1 | 3.2 |
| רמלה | 255,000 | 24.0% | 7.3% | 2021.3 | 2024.4 | 3.0 |
| בת ים | 360,000 | 25.5% | 7.0% | 2020.8 | 2024.2 | 3.4 |
| אשקלון | 180,000 | 20.0% | 6.8% | 2021.3 | 2024.2 | 2.8 |
| ערד | 112,500 | 24.5% | 6.6% | 2021.1 | 2024.0 | 2.8 |
| עכו | 130,000 | 22.6% | 6.4% | 2021.8 | 2024.4 | 2.7 |
| חולון | 309,000 | 23.4% | 6.3% | 2021.0 | 2024.1 | 3.1 |
| בני ברק | 294,000 | 17.1% | 5.8% | 2021.0 | 2023.8 | 2.7 |
| תל אביב-יפו | 435,000 | 19.2% | 5.7% | 2020.9 | 2024.2 | 3.3 |
| ראשון לציון | 280,000 | 16.8% | 5.7% | 2021.3 | 2024.3 | 3.1 |
| באר שבע | 70,000 | 11.1% | 4.0% | 2021.3 | 2024.0 | 2.7 |
דירות חדשות וחדשות יחסית
| עיר | פער מחיר (ש"ח) | שינוי כולל | שינוי שנתי | שנת רכישה ממוצעת | שנת מכירה ממוצעת | תקופת החזקה (שנים) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| נס ציונה | 827,500 | 36.2% | 9.8% | 2020.4 | 2023.7 | 3.0 |
| עפולה | 240,000 | 18.8% | 8.9% | 2021.8 | 2024.3 | 2.4 |
| קריית אתא | 237,500 | 14.7% | 8.6% | 2022.5 | 2024.9 | 2.1 |
| כפר סבא | 600,000 | 27.4% | 8.2% | 2021.4 | 2024.1 | 2.7 |
| חדרה | 400,000 | 26.1% | 8.1% | 2021.6 | 2024.5 | 2.9 |
| מודיעין-מכבים-רעות | 592,500 | 30.2% | 8.0% | 2021.3 | 2023.9 | 2.7 |
| קריית גת | 391,000 | 24.6% | 7.8% | 2021.9 | 2024.4 | 2.5 |
| קריית ביאליק | 206,000 | 9.8% | 7.5% | 2023.2 | 2025.0 | 1.7 |
| פרדס חנה-כרכור | 400,000 | 22.5% | 7.4% | 2021.7 | 2024.6 | 2.8 |
| נהרייה | 250,000 | 15.2% | 7.0% | 2022.0 | 2024.5 | 2.5 |
| ירושלים | 490,000 | 25.1% | 7.0% | 2021.7 | 2024.7 | 2.9 |
| טירת כרמל | 297,500 | 19.0% | 6.9% | 2021.4 | 2023.6 | 2.2 |
| יבנה | 571,500 | 25.0% | 6.8% | 2021.2 | 2024.5 | 3.2 |
| פתח תקווה | 550,000 | 26.4% | 6.7% | 2021.4 | 2024.5 | 3.1 |
| אשקלון | 290,000 | 18.1% | 6.5% | 2021.7 | 2024.3 | 2.5 |
| אור עקיבא | 420,000 | 25.6% | 6.5% | 2021.4 | 2024.5 | 2.9 |
| דימונה | 160,000 | 14.9% | 6.0% | 2022.1 | 2024.4 | 2.2 |
| רחובות | 465,000 | 20.4% | 6.0% | 2021.5 | 2024.6 | 3.0 |
| בת ים | 250,000 | 8.6% | 5.9% | 2021.7 | 2024.0 | 2.3 |
| הוד השרון | 450,000 | 19.4% | 5.8% | 2021.4 | 2024.4 | 2.9 |
| חיפה | 212,500 | 12.4% | 5.8% | 2022.0 | 2024.5 | 2.5 |
| מודיעין עילית | 268,000 | 13.9% | 5.7% | 2021.7 | 2024.7 | 2.7 |
| טבריה | 112,500 | 7.6% | 5.5% | 2022.4 | 2024.5 | 2.1 |
| ראש העין | 420,000 | 16.2% | 5.5% | 2021.8 | 2024.4 | 2.6 |
| ראשון לציון | 330,000 | 10.8% | 5.2% | 2021.9 | 2024.5 | 2.5 |
| נתניה | 300,000 | 10.3% | 5.2% | 2021.7 | 2024.1 | 2.4 |
| רמלה | 305,000 | 17.1% | 5.2% | 2021.0 | 2024.2 | 3.2 |
| קריית מוצקין | 330,000 | 16.2% | 5.1% | 2022.3 | 2024.5 | 2.2 |
| גדרה | 190,000 | 9.1% | 5.0% | 2022.1 | 2024.6 | 2.5 |
| צור יצחק | 310,000 | 17.8% | 4.8% | 2022.1 | 2024.9 | 2.8 |
| קריית אונו | 265,000 | 7.4% | 4.8% | 2022.0 | 2024.5 | 2.4 |
| חולון | 270,000 | 11.4% | 4.6% | 2021.8 | 2024.5 | 2.7 |
| באר יעקב | 390,000 | 13.6% | 4.6% | 2021.5 | 2024.5 | 2.9 |
| חריש | 222,500 | 18.0% | 4.4% | 2021.9 | 2024.9 | 3.0 |
| אילת | 187,500 | 11.7% | 4.2% | 2021.7 | 2024.5 | 2.8 |
| שדרות | 90,000 | 6.0% | 4.1% | 2022.8 | 2024.3 | 1.8 |
| באר שבע | 120,000 | 8.3% | 4.0% | 2021.7 | 2024.1 | 2.3 |
| רמת גן | 390,000 | 13.1% | 3.9% | 2021.7 | 2024.7 | 2.9 |
| תל אביב-יפו | 342,500 | 8.7% | 3.8% | 2021.7 | 2024.3 | 2.6 |
| בית שמש | 175,000 | 7.7% | 3.8% | 2022.4 | 2024.8 | 2.3 |
| אופקים | 70,000 | 4.7% | 3.6% | 2023.3 | 2025.3 | 1.8 |
| צפת | 110,000 | 6.6% | 3.4% | 2022.9 | 2024.8 | 1.9 |
| הרצלייה | 217,000 | 3.7% | 3.2% | 2022.3 | 2024.4 | 2.0 |
| אשדוד | 106,000 | 4.7% | 3.2% | 2022.1 | 2024.5 | 2.3 |
| לוד | 120,000 | 6.3% | 2.5% | 2022.4 | 2024.5 | 1.9 |
| רעננה | 150,000 | 3.3% | 2.5% | 2022.3 | 2025.1 | 2.7 |
| גבעתיים | 200,500 | 5.0% | 2.4% | 2022.1 | 2024.7 | 2.4 |
| בני ברק | 70,000 | 3.0% | 2.1% | 2022.4 | 2024.5 | 2.1 |
| נתיבות | 41,000 | 3.1% | 1.9% | 2022.8 | 2024.8 | 1.9 |
| קריית ים | 28,000 | 1.8% | 1.0% | 2023.0 | 2024.7 | 1.7 |
| נצרת | 15,000 | 1.0% | 0.5% | 2021.9 | 2023.7 | 1.6 |