מטרת המחשבון:
מטרת המחשבון בגרסה זו, הינה לתת בשלב הראשון קריאת כיוון ראשונית בלבד ומתן מחיר כלכלי מומלץ, עבור דירות מגורים סטנדרטיות ומרכיבים שונים הקשורים למחיר הדירה. שהשלב השני הינו בדיקה הנערכת על ידי מומחה.
המחיר הכלכלי של הדירה, מתחשב בתשואה של הנכס לאורך זמן, כולל דמי השכירות שניתן לקבל מהדירה, הוצאות תחזוקה, מיסים ועוד. בנוסף, הערך הכלכלי לוקח בחשבון מגמות אחרות שיכולות להשפיע על המחיר של הדירה בעתיד הקרוב.
הערך הכלכלי המוערך, יכול להיות גבוה או נמוך מהערכת השווי של הנכס.
תמורת עלות סמלית עבור שימוש במחשבון. ניתנת הנחה לכל שאילתה, מאת מומחים, שזכו לדירוג גבוה מטעם המשתמשים במחשבון, ובהתאם לרמת השיתוף של מומחים אלו במידע החוזר למחשבון ומעשיר את רמת הנתונים.
המידע החוזר למחשבון, אינו מיוחס לדירה מסוימת, אלא מיוחס לשכבת המבנה בלבד.
ללקוחות עסקיים ניתנת במידת הצורך המלצות על מגוון רחב יותר של מומחים וכן אפשרות לבניית מערכת ייעודית הכוללת הערכה כלכלית של נכסים מורכבים כגון בתים צמודי קרקע וכדומה.
מובהר ומוצהר מראש כי המערכת אינה באה להחליף את תפקיד המומחה - אלא להיפך. מטרתה העיקרית כי הנכסים ייבחנו באמצעות בעלי מקצוע רלוונטיים, ושווי הנכס ייקבע בסופו של דבר, אך ורק באמצעות שמאי מקרקעין מוסמכים.
יש לשים לב לדגשים ולמונחים הבאים:
זיהוי הנכס: זיהוי הנכס הסופי ייעשה בידי בעל מקצוע בלבד.זיהוי הנכס על ידי המערכת מורכב מזיהוי ואימות כפול של כתובת ומספר הגוש והחלקה ובכך ניתנת התאמה מיטבית לשירות המבוקש. במידה ולא תמצא התאמה בין זיהוי הגוש והחלקה לבין הכתובת , המערכת תבחר בזיהוי הרציונלי ביותר. במידה ולא ידועים מספר הגוש והחלקה (כפי שהם רשומים ברשויות הרלוונטיות, גם מחוץ לקו הירוק) מומלץ להימנע משימוש במערכת. ניתן גם להשתמש במחשבון גוש חלקה או לחלופין להכניס את הערך 1 בשדה של מספר הגוש ובשדה של מספר החלקה. אם מדובר ברחוב חדש שהמערכת עדיין אינה מזהה. ניתן להשתמש בשדה בשם "ללא רחוב" או להכניס בשדה של הרחוב גם את שם היישוב.
שטח הדירה, שטח הצמדות (מרפסת, מחסן, חצר וכדומה): בישראל קיימות שיטות מדידה רבות, אשר משפיעות על אמינות המידע ועל הבלבול הקיים בשוק. לצורך גביית ארנונה לדוגמה, כל רשות מקומית מודדת באופן שונה את שטחי הדירות. אלו רק חלק מהסיבות ששוק הדירות משווק עד היום לפי מספר החדרים ולא לפי שטח הדירות.
שטח הדירה שיש להזין למחשבון הינו שטח הדירה בהתאם לטופס הארנונה, ללא שטח מרפסות פתוחות, שטחים משותפים והצמדות אחרות (מחסן, מדרגות וכדומה).
חריגות בנייה: במרבית המקרים שטח ארנונה כולל, גם חריגות בנייה, להם לא ניתן היתר בנייה. במרבית המקרים אין הדבר מונע מהרשות המקומית לגבות תשלום ארנונה גם על שטחים אלו ולהחשיבם כחלק משטח הדירה.
מבחינת השוק הפרטי אמנם קיימת תרומה כלכלית לחריגות הבנייה. אך מכיוון שמדיניות שמרנית של גופים פיננסיים היא בהחלט גורם חשוב בהערכת ערך כלכלי של דירות. AppraiseIT מתמקד בערך הכלכלי של הדירה בהתבסס על קריטריונים אלו כדי להעניק אומדן מהימן יותר שמשקף את הגישה הרווחת בשוק הפיננסי.
יש לקחת בחשבון מראש כי שטח הדירה הסופי,שטח ההצמדות ושטח חריגות הבנייה (במידה וישנן) יקבעו בסופו של דבר על ידי מודד מוסמך או על ידי בעל מקצוע מוסמך אחר לצורך זה.
לצורך התרשמות של רמת הגמר מדירות דומות בסביבה ניתן לעיין בפרסום תמונות של דירות המוצעות למכירה, באתרי פרסום שונים, כגון יד 2 וכדומה.
רמת גמר מעל הסטנדרט- מתייחסת לערך המקסימלי של השקעה אפשרית בדירה, ביחס לכוח הקנייה הכלכלי בסביבה. יש לקחת בחשבון כי ערך הדירה וערך הכינון הנלקחים בחשבון על ידי גופים פיננסים, אינם תמיד זהים לערך ההשקעות שבוצעו בפועל , אלא ביחס לכוח הקנייה הכלכלי השכיח באזור.
רמת גמר רגילה- מתייחסת לרמת הגמר השכיחה של דירות מגורים בסביבה הדומות באופיין לנכס המבוקש,. גם אם מדובר במגדל יוקרה.
רמת גמר בסיסית- מדובר במקרים שהדירה ראויה לאכלוס. אך רמת הגמר, נמוכה באופן משמעותי ביחס לרמת הגמר של דירות דומות בסביבה.
רמת גמר ירודה- מדובר במקרים שהדירה אינה ראויה לאכלוס, וקיים צורך בתיקונים והשבחות על מנת לאכלס את הדירה. כגון, החלפת מטבח, ריצוף, החלפת אינסטלציה סניטרית, חשמל וכדומה.
עלות תיקון ליקויים: מדובר בעלות תיקונים כפי שהיא מוערכת על ידי בעל הנכס ו/או מוצעת על ידי בעל מקצוע רלוונטי, כגון בעיות רטיבות, ארונות מטבח שבורים וכדומה וזאת על מנת שיהיה קל יותר למכור את הדירה.
גם אם הדירה נמצאת בין שני מצבים. כגון רמת גמר התואמת לדירות האחרות או רמת גמר בסיסית, אך נדרש תיקון מהותי על מנת לאכלס את הדירה. ניתן לציין רמת גמר רגילה/ רמת גמר בסיסית ואת העלות הכספית הצפויה לתיקון הליקויים.
מחיר מומלץ למימוש מהיר/מכירה מיידית: אחד מהערכים המתקבלים על ידי המחשבון הינו ערך למימוש מהיר. ערך זה משמש במחשבון כערך התחתון של מחיר הדירה, במקרה של אילוץ מכירה מיידי.
מחיר מומלץ למרכיב עלות הקמה ישירה/כינון (בנייה מחדש- "חדש תמורת ישן"), בדרך כלל מחושב לצורך ביטוח המשכנתא: ערך זה הינו ללא מע"מ, וכולל העמסות נורמטיביות של שטחים משותפים. ערך זה לוקח במידת הצורך גם השבחות מעבר לסטנדרט באותו האזור ואינו לוקח בחשבון תוספות בנייה ללא היתר. כמו כן ערך זה אינו לוקח בחשבון עלויות כלליות נוספות כגון מתכננים ויועצים, עלויות מימון וכדומה.
מחיר מומלץ למרכיב השיפוי ("ישן תמורת ישן") הינו כולל מע"מ ולוקח בחשבון את הפחת, רמת הגמר והליקויים הנדרשים לתיקון בדירה, ערך זה אינו כולל העמסות של שטחים משותפים ואינו לוקח בחשבון תוספות בנייה ללא היתר. ערך זה אינו לוקח בחשבון עלויות כלליות נוספות כגון מתכננים ויועצים, עלויות מימון וכדומה.
מחיר מומלץ לקרקע -אינו כולל מע"מ לדירות רגילות וכולל את מרכיב הפיתוח של המגרש. ערך הקרקע של הדירה - מבוקש בין היתר במקרים של פוליסת ביטוח מקיפה ולצורכי משכנתא. יש לקחת בחשבון כי ערך הקרקע מגלם לעיתים גם זכויות בנייה נוספות, שטרם נוצלו- בעיקר במבנים ישנים. מאידך ערך הקרקע מגלם במבנים חדשים יחסית, השבחות תכנוניות שאינן קיימות במבנים ישנים.
דייר מוגן: מתייחס גם לדייר מוגן בהתאם לחוק חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 וגם לדירה "תפוסה" בה מתגורר דייר שיש לו זכות מגורים בדירה לכל ימי חייו. על מנת ששמאי מקרקעין יוכל לקבוע את השווי יש להתייחס לפרמטרים רבים כגון גיל הדייר,מהות החוזה, חידושים בפסיקה המשפטית וכדומה. המערכת קובעת את הערך הצפוי בלבד, בהתאם למידע חוזר מאת המומחים של האתר, על סמך פרמטרים של הנכס וניתוח מחירים של נכסים בעלי מאפיינים דומים באזור. במידה ומדובר בדייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר, יש להזין את דמי השכירות בפועל. יש לשים לב כי הערך הכלכלי של הקרקע אינו מושפע מהמצב המשפטי.
דמי שכירות: המחשבון בודק האם דמי השכירות הינם בטווח הנפוץ באזור, בהתאם לאופי הנכס. באמצעות ערך זה המחשבון מנסה לנטר בעיות/יתרונות בנכס. במידה ודמי השכירות מושפעים מגורמים סובייקטיביים כגון השכרה לקרוב משפחה במחיר מוזל וכדומה, אין להכניס פרטים לשדה זה.
חנייה: המחשבון מאפשר את מרבית סוגי החנייה הנפוצים. יש לשים לב כי במקרים של סימולציות של הצמדת חנייה לדירה, במקרים שאין בפועל חנייה. מחיר החנייה הינו לאחר קיזוז אומדן של עלויות צפויות, כגון הכשרת שטחים,תשלומים לדיירים אחרים וכדומה.
דירה שנרכשה במסגרת תכנית סבסוד ממשלתית כמו "מחיר למשתכן": מטבע הדברים דירות מחיר למשתכן/ מחיר מטרה נבנו במפרט טכני נמוך במקצת, ביחס לדירות חדשות בשוק החופשי ולעיתים עם אילוצים מסוימים, כגון כיוון אוויר אחד, שטחים כלואים ועוד. כשהיתרון בדירות אלו, הינו הרווח והזמינות והגמישות במחיר מכירת הדירה. המחשבון מעריך את מחיר הדירה בשוק החופשי, גם אם הדירה אינה יכולה להימכר, במסגרת המגבלות של תוכנית הסבבסוד.
מבנה לשימור: המערכת אינה מאמתת אם מדובר במבנה לשימור. אלא קובעת את הערך הצפוי בלבד ואת ההשפעה של סיווג המבנה "כמבנה לשימור" על מחיר הנכס. המערכת קובעת את המחיר בהתאם למידע חוזר מאת המומחים של האתר ועל סמך פרמטרים וניתוח מידע של דירות בעלות מאפיינים דומים.
מבנה לשימור מחמיר: הערך המתקבל, אינו כולל זכויות בנייה נוספות מעבר לשטח הבנוי.
מבנה מסוכן: המחשבון אינו יודע להעריך את עלות התיקונים הנדרשת, אלא מעריך את מחיר הדירה הכלכלי, בין היתר - על סמך מידע חוזר מאת המומחים של האתר ועל סמך פרמטרים של דירות במבנים בעלי מאפיינים דומים.
פיצול דירה: במקרה של פיצול דירה, יש להזין את מספר החדרים המקורי של הדירה ולסמן באופן חיובי את השדה הרלוונטי "האם הדירה פוצלה למספר דירות"
הדמיית מחיר דירה בחלקות ריקות- בחלקות קרקע ריקות הצפויות רק בעתיד למימוש בנייה. המחשבון בגירסה זו, משקלל לעיתים גורמים נוספים. לצורך הדמייה מיטבית של ערך כלכלי עבור דירה חדשה, עדיף לבחון זאת על חלקות סמוכות עם בינוי קיים.