התכנית הכלכלית

נכתב ע"י מיכאל לניבצב

התכנית הכלכלית
השלב הראשון – בניית תכנית כלכלית וקביעת גובה ההלוואה.
מחיר הדירה לעולם לא יסתכם רק במחיר החוזה שעליו חתמתם ובסופו של יום תמיד תשלמו קצת יותר אם זה על המשכנתא (תוספות של ריביות והצמדה) ואם זה שיפוץ הנכס, קניית ריהוט ועוד.
בנוסף, עליכם לקחת בחשבון "עלויות נלוות" עליהן נפרט בסוף.
לכן חשוב- להבין כמה בפועל אתם הולכים לשלם עבור הדירה שאתם רוכשים ולהימנע ככל האפשר מהפתעות בעתיד.
ההחלטה על גובה ההלוואה שתוכלו לקבל תלויה בשני גורמים:
1. בנק ישראל-הרגולטור האחראי בתחום, קבע הגבלות ותקנות על המשכנתא אותה אתם יכולים לקחת, במטרה לשמור על יציבות הבנקים ולהימנע ממינוף יתר של הכסף, והיווצרות קשיים בפירעון ההלוואה.
2. הבנק עצמו- מעריך את הסיכון ויכולת הפירעון שלכם, על פי נתוני אשראי היסטוריים שלכם, גיל, ממוצע שכר ועוד..
לצורך הוצאת תעודת זכאות יש לפנות לאחד מהבנקים למשכנתאות.

אחוז מימון
גובה ההלוואה שהבנק יאשר לכם נקרא בשפה המקצועית אחוז מימון (LTV-(loan to value, בנק ישראל מגביל את הבנקים למשכנתאות עד ל- 75% מימון.
לדוגמא: דירה בשווי 1,000,000 ש"ח הבנק יוכל לאשר לכם עד 750,000 ש"ח זאת אומרת שתצטרכו שיהיו ברשותכם לפחות 250,000 ש"ח לטובת רכישת הדירה.
*לגבי אחוז המימון בעסקאות מחיר למשתכן תוכלו לקרוא במאמר נפרד.
אחוז המימון מתחלק ל-3 קבוצות:
1- עד 45% מימון- זו המדרגה הנמוכה ביותר בה תוכלו לקבל את התנאים הטובים ביותר עבור המשכנתא שלכם.
2- 45%-60% מימון- זו המדרגה האמצעית בה תוכלו לקבל תנאים טובים, אך לא כמו במדרגה הראשונה.
3- 60%- 75% מימון- זו הדרגה הגבוהה ביותר והרביות יקרות יותר.

אחוז המימון הוא הגורם העיקרי המשפיע על שיעור הריבית שתקבלו !
כדאי לדעת! לא בכל מקרה כדאי לנצל את המימון המקסימלי אותו הבנק מאשר. ההחלטה על גובה המימון צריכה להתקבל בהתאם ליכולות ההחזר שלכם ולמצבכם הכלכלי בלבד, עליכם להימנע ממצב של מינוף יתר שעלול להקשות עליכם בהחזרים החודשיים בעתיד!
*משקיעים – המחשבה שונה.

ההחזר החודשי
בשלב הבא עליכם לחשב את ההוצאות הקבועות והמשתנות שלכם ולהבין כמה מתוך היתרה אתם יכולים להקצות לטובת החזרי המשכנתא ולחיות טוב עם זה. ככל שתוכלו לשלם יותר בכל חודש, כך תוכלו לקצר שנים ולקבל ריביות טובות יותר.
ההחזר החודשי הוא נגזר ישיר של אחוזי המימון, פריסת השנים, המסלולים שתבחרו ואחוזי הריבית וההצמדה במשכנתא שלכם.
מה הבנקים לא יספרו לכם!
גובה ההחזר החודשי עלול לתפוח במאות שקלים במרוצת השנים כתוצאה ישירה של תמהיל ההלוואה.
יש לזכור, הלוואת משכנתא הינה הלוואה בריביות הזולות ביותר בהשוואה לכל סוגי ההלוואות האחרות ובהחלט ישנם מקרים בהם נרצה למנף יותר את הכסף, לפרוס ליותר שנים ולשלם פחות בכל חודש.

”יחס החזר מהכנסה“
בנק ישראל הורה בעניין הזה, להגביל את יחס ההחזר לתקרה של מקסימום 50% מההכנסה הפנויה לחישוב.
בפועל הבנקים מאשרים החזר עד 35% מההכנסה.
יחס החזר שבין 35% ל- 40% מההכנסה ברוב הבנקים יערימו קשיים, אך אפשרי.
מה זאת אומרת הכנסה פנויה ואיך מחשבים אותה?
הכנסה פנויה לחישוב זה "ההכנסה החודשית נטו, בניכוי התחייבויות קבועות".
לדוגמא: הלוואות, תשלום מזונות, וכדו'.
התחייבות קבועה כהגדרתה בהוראות "ניהול בנקאי תקין" של בנק ישראל, הינה התחייבות שתאריך הסיום שלה עולה על 18 חודשים.
דוגמא לחישוב יחס החזר :
הכנסה של משק בית : 18,000 ש"ח.
החזר חודשי על הלוואות מעל 18 חודשים: 2,500 ש"ח.
הכנסה נטו לחישוב יחס החזר : 15,500 ש"ח – מתוכם ניתן לשלם החזר חודשי של עד 35% מהסכום.

חלק מהבנקים מחמירים יותר עם הלווים ודורשים שסך ההתחייבויות מעל 18 חודשים ומשכנתא יהיו עד 40% מגובה ההכנסה.
לדוגמא: הכנסה: 15,000 ש"ח מתוכם 40% זה 6,000 ש"ח.
התחייבויות מעל 18 חודשים: 3,500 ש"ח
החזר חודשי מקסימלי על משכנתא : 2,500 ש"ח

רוב הבנקים עובדים לפי שיטת החישוב הראשונה ולא שיטת החישוב השניה שהיא המחמירה.
התנאים והריביות שתקבלו מושפעים ישירות מיחס ההחזר שלכם מהכנסה !
מהו ההחזר הרצוי עבור משכנתא?
כלל האצבע בעניין הזה הוא: 500 ש"ח על כל 100,000 ש"ח (לטווח שבין 20-22 שנים)
לדוגמא: על משכנתא של 1,000,000 ש"ח, ההחזר הרצוי יעמוד על 5,000 ש"ח לחודש.
בהתנהלות כלכלית נכונה אתם רוצים לחתור ליחס החזר של 25% – 30% מההכנסה שלכם.
כדאי לדעת!
תפקידו של יועץ משכנתאות מקצועי הוא – להתאים לכם תכנית כלכלית מקיפה ולהתאים לכם את ההחזר החודשי שיהיה תפור בדיוק לצרכים שלכם.
על ידי כך, ביכולתו למקסם את יכולת ההחזר שלכם ולחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ע"י קיצור שנים.
למקסם כוונתינו, להתאים ליכולותיכם את המקסימום האפשרי שתוכלו לשלם בכל חודש עבור המשכנתא שלכם, בד בבד עם שאר הוצאות משק הבית הקבועות והמשתנות, מבלי שתצטרכו להצטמצם ולכרוע תחת הנטל בעתיד.

הצוות המקצועי שלנו יבצע את כל הבדיקות המדוקדקות והמעמיקות, ויעזור לכם להפוך כל חלום למציאות בדרך המשתלמת ביותר שיש!